Modernisierung

Unter Modernisierung versteht man Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume, Einsparung von Energie und Wasser und Schaffung neuen Wohnraumes (§ 554 BGB).

Modernisierungsmaßnahmen sind Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache während Instandhaltungsarbeiten zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind (§ 554 BGB). Die Abgrenzung ist oft schwierig und kann im Einzelfall nur an Einzelentscheidungen der Gerichte festgemacht werden. Nicht zu den Modernisierungsmaßnahmen gehören jedenfalls

• Renovierungsarbeiten
• die Beseitigung entstandener Mängel in der Wohnung oder Reparaturarbeiten
• der schlichte Austausch veralteter, fehlerhafter Installationen gegen neue Einrichtungen (Austausch "neu für alt").

Gerichte haben anhand von Einzelfällen entschieden, dass Modernisierungsmaßnahmen vorliegen bei

• Einbau einer Zentralheizung
• Anschluss an das Kabelfernsehen
• Anbringen einer Satellitenempfangsanlage
• Einbau sanitärer Anlagen wie Bad, Toilette
• Einbau isolierverglaster Fenster oder Schallschutzfenster im Austausch gegen Einfachglasfenster
• Energieeinsparung durch Wärmedämmung von Außenfassaden

Nach Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter die Miete um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Für Instandhaltungsarbeiten (insbesondere Reparaturen oder Renovierungsarbeiten /Schönheitsreparaturen) kann der Vermieter keine Mieterhöhung verlangen.

Der Mieter hat die Modernisierung zu dulden, wenn die Maßnahme der Verbesserung der Räume, der Einsparung von Wasser und Energie und der Schaffung neuen Wohnraumes dient, es sei denn, die Modernisierung ist für ihn unzumutbar oder sie wurde nicht rechtzeitig angekündigt.

Die Modernisierung ist unzumutbar, wenn die Maßnahme für den Mieter, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter im Gebäude nicht zu rechtfertigen wäre (§ 554 BGB). Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn

• der Mieter schwer krank ist
• eine Luxusmodernisierung ansteht und die Miete sich mehr als verdoppelt
• der Mieter auf eigene Kosten Aufwendungen auf die Wohnung gemacht hat, die durch die Modernisierung wertlos werden.

Drei Monate vor Beginn der Baumaßnahmen hat der Vermieter den Mieter konkret schriftlich (in Textform, d.h. auch durch E-Mail oder Fax ) zu informieren

• über die Art und Umfang der Modernisierungsarbeiten
• den voraussichtlichen Beginn und Dauer der Modernisierungsarbeiten
• falls er eine Mietererhöhung geltend machen will: über die zu erwartende Mietsteigerung

Beispiel: Sollen die Bauarbeiten am 8.5.2013 beginnen, muss der Vermieter dem Mieter bis 7.2.2013 die Modernisierung mitteilen.

• Er kann sich die Aufwendungen begleichen lassen, die ihm durch die Modernisierung entstanden sind (z.B. für anschließende Reinigungs- oder Renovierungsarbeiten)
• Ergeben sich Unannehmlichkeiten in Form von Lärm und Schmutz, kann der Mieter wegen Minderung der Wohnqualität die Miete mindern.

Bei umfangreicheren Maßnahmen hat er ein außerordentliches Kündigungsrecht.

Der Mieter muss von seinem Sonderkündigungsrecht spätestens bis zum Ablauf des Monats Gebrauch machen, der auf den Zugang der Modernisierungsbenachrichtigung des Vermieters folgt. Zum Ablauf des nächsten Monats wird die Kündigung wirksam (§ 554 BGB). Beispiel: Die Benachrichtigung über die bevorstehende Modernisierung geht dem Mieter am 15.2.2013 zu. Bis 31.03.2013 muss die Kündigung spätestens beim Vermieter sein. Ende April wird die Kündigung wirksam und der Mieter muss ausziehen.

Der Vermieter darf jährlich um elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten die Miete erhöhen.

Die Kosten von 10.000 Euro müssen zunächst auf die vier Wohnungen aufgeteilt werden. Damit entfallen auf jede Wohnung 2.500 Euro. Maximal 11% dieser Kosten (252,50 Euro) können jährlich auf den einzelnen Mieter umgelegt werden. Damit ergibt sich ein monatlicher Erhöhungsbetrag von (252,50 Euro / 12 Monate). Die neue monatliche Miete beträgt 621,04 Euro.

Nein. Es handelt sich um Instandhaltungsarbeiten. Der Vermieter kann die Miete nicht erhöhen.

Nein. Auch hier handelt es sich um Instandhaltungsarbeiten. Es findet nur ein Austausch "neu gegen alt" statt. Der Gebrauchswert der Wohnung wird nicht wesentlich erhöht.

Ja. Es handelt sich hier um Modernisierungsarbeiten. Der Vermieter kann die Miete um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

• Die Mieterhöhung muss dem Mieter schriftlich (in Textform, d.h. auch per Telefax oder E-Mail) zugehen
• Die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen sowie deren Kosten müssen aufgeführt werden

Es muss der nachvollziehbar berechnete Erhöhungsbetrag angegeben werden (§ 559b BGB).

Der Mieter kann von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und das Mietverhältnis bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhung kündigen. Die Kündigung wird dann zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam. Beispiel: Das Schreiben des Vermieters geht dem Mieter am 15. Mai zu. Bis Ende Juli muss der Mieter spätestens von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, bis Ende September muss er aus der Wohnung ausziehen.

Der Vermieter kann die Miete dann nicht anheben, wenn der Mieter nicht über die Modernisierungsmaßnahmen und die voraussichtliche Mieterhöhung informiert wurde.